Direito Imobiliário | Postado no dia: 6 novembro, 2024

Distrato e Rescisão de Contratos de Locação: O que sua Imobiliária precisa saber para evitar perdas

A rescisão de contratos de locação é uma situação que pode causar complicações e prejuízos para imobiliárias. Seja pela desistência do locatário ou por situações que exijam a interrupção do contrato, é fundamental que a imobiliária esteja preparada para lidar com o distrato ou a rescisão de maneira segura e conforme a lei.

Neste artigo, vamos abordar os principais pontos que sua imobiliária precisa conhecer para evitar perdas financeiras e garantir que todos os processos estejam em conformidade legal.

1. Entendendo a Diferença entre Distrato e Rescisão de Contrato

• Distrato: O distrato ocorre quando ambas as partes, locador e locatário, concordam em encerrar o contrato de locação de forma consensual. Esse tipo de acordo facilita a conclusão do contrato, evita conflitos e, muitas vezes, reduz os custos e os riscos de um processo judicial.
• Rescisão Unilateral: Já a rescisão unilateral é quando uma das partes decide encerrar o contrato por conta própria, sem o consentimento da outra parte. Nesse caso, geralmente, uma multa rescisória é aplicada, conforme estipulado no contrato. A rescisão unilateral pode gerar disputas e é essencial que a imobiliária saiba como aplicar as penalidades adequadas.

2. Importância das Cláusulas Contratuais Bem Estruturadas

Ter cláusulas específicas para o distrato e a rescisão é crucial para garantir segurança jurídica. Essas cláusulas devem definir:

• Multas e Penalidades: Especificar claramente as multas e penalidades que serão aplicadas em caso de rescisão antecipada, tanto para o locatário quanto para o locador.
• Prazos e forma para Notificação: Estabelecer prazos claros e definir a forma de comunicação para notificação da intenção de distrato ou rescisão é fundamental. A notificação pode ser feita por e-mail, WhatsApp ou correspondência oficial, garantindo que haja registro da comunicação. A escolha da forma de comunicação, de preferência com confirmação de recebimento, é importante para assegurar que todas as partes estejam cientes dos prazos e obrigações.
• Condições para Restituição do Imóvel: Detalhar como o imóvel deve ser entregue na rescisão do contrato, como a necessidade de reparos, pintura, entre outros. Isso evita conflitos sobre o estado do imóvel na devolução.

3. Atenção aos Direitos do Locatário e do Locador

Em contratos de locação, é fundamental respeitar os direitos tanto do locador quanto do locatário, conforme a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). A imobiliária deve estar atenta a pontos como:

• Prazo de Aviso Prévio: Em casos de rescisão iniciada pelo locador, a lei prevê que, salvo algumas exceções, a rescisão só pode ocorrer após o término do prazo determinado do contrato, ou seja, quando o contrato entra em período de duração indeterminada. O locador deve respeitar o aviso prévio, que geralmente é de 30 dias, mas o contrato pode estabelecer um período diferente. É essencial que o contrato de locação esteja claro sobre esse prazo, evitando conflitos e garantindo que todas as partes estejam cientes de suas obrigações.
• Isenção de Multa em Situações Especiais: Existem casos em que o locatário pode estar isento de pagar a multa rescisória, como transferência de trabalho para outra cidade. É importante estar preparado para avaliar essas situações de forma justa e conforme a legislação.

4. Prevenção de Conflitos e Redução de Riscos

Uma imobiliária pode evitar conflitos e proteger seus interesses ao seguir algumas práticas recomendadas:

• Negociação Antecipada: Quando possível, negocie a saída com o locatário, propondo uma solução consensual para evitar desgastes e até mesmo a perda de futuros clientes.
• Registro Documental: Mantenha toda a comunicação e os documentos sobre o distrato ou a rescisão registrados, seja em e-mails, correspondências ou contratos adicionais. Isso garante que, em caso de disputas, a imobiliária tenha um histórico completo das negociações e acordos feitos.
• Vistoria Final: Realizar uma vistoria final do imóvel, acompanhada pelo locatário ou com o laudo fotográfico, é essencial para assegurar que o imóvel será entregue conforme as condições estabelecidas no contrato.

5. Cuidados com a Cobrança de Multas e Outras Taxas

Ao aplicar multas por rescisão, é importante que a imobiliária faça isso de maneira transparente e objetiva, evitando interpretações conflitantes. Aqui estão alguns pontos a serem observados:

• Base de Cálculo da Multa: A multa deve ser proporcional ao tempo restante do contrato. Se o locatário encerra o contrato após metade do prazo, por exemplo, a multa pode ser reduzida proporcionalmente.
• Transparência na Cobrança: Explique todos os valores cobrados ao locatário, detalhando as razões e referências contratuais. Isso ajuda a evitar questionamentos e garante a transparência.
• Negociação Flexível: Em alguns casos, pode ser mais vantajoso para a imobiliária flexibilizar a cobrança, buscando uma solução que seja satisfatória para ambas as partes.

6. Conclusão: Proteção Jurídica e Conformidade Legal

O distrato e a rescisão de contratos de locação são procedimentos comuns, mas que exigem cuidados específicos para que a imobiliária evite prejuízos e problemas legais. Contar com o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário pode ser uma boa prática para garantir que todos os contratos estejam devidamente estruturados e em conformidade com a legislação.

Leia mais em nosso blog e conheça outras práticas que sua imobiliária pode adotar para proteger seus interesses e evitar perdas em processos de distrato e rescisão de contratos de locação.